大切な資産である不動産を初めて売る時に失敗せずに少しでも高額で売却するために気をつける事は何でしょうか？
気になりますよね。
まずは不動産売却時の失敗にはどのようなケースがあるのかを知ることが大事ですので、今回は実際に売却した方の失敗や後悔した事例を解説していきます。
売却時でよくある失敗例
- 売却のスケジュールを立てなかった
- 住宅ローン残高を把握していなかった
- 売却にかかる費用を考えていなかった
- 査定額の高さだけで依頼する不動産屋を選んでしまった
- 売却価格を相場より高く設定して購入者がいつまでも現れなかった
- 値引きを想定した最低売却価格を決めていなかった
- 内覧時に部屋を掃除していなかった
- 内覧者の質問に的確に応えることが出来なかった
- 契約不適合責任に関する意思疎通が出来ていなかった
- 思った以上に税金がかかってしまった
売却時で時間に余裕をもったスケジュールを立てなかった
時間に余裕を持ったスケジュールを立てなかったことにより、値段を下げて売らざるを得なくなってしまったとパターンが、売却価格における失敗例となります。
一般的に不動産売却、特にマンションや中古戸建などの居住中の不動産を売却する際は売却準備から引渡までは半年ほどの時間を見込んでおくことが大切です。
首都圏不動産流通市場（2020年）の動向では、登録から成約に至るまでの平均日数はこのようになっています。
| 種 別 | 日 数 |
| 中古マンション | 88.3日 |
| 中 古 戸 建 | 111.3日 |
| 新 築 住 宅 | 95.3日 |
| 土 地 | 111日 |
住宅ローンの残高を把握していなかった
住宅ローンの残高を把握していなかったという失敗例もある
せっかく買い手がついても住宅ローンの残高を返済しないと、現在利用中の銀行等金融機関の抵当権を抹消することが出来ませんので、売却前にしっかり住宅ローンの残高がいくら残っているか確認しましょう。
抵当権とは、債権者（銀行など）が優先的に弁済を受けることが出来る権利のこと、登記事項証明書に権利内容等が記載されています。
売却にかかる費用を考えていなかった
不動産を売却する際には仲介手数料や売るための費用（諸費用）も必要となります。
売却時にかかる費用
| 仲介手数料 | 物件価格が400万円以上なら「売買金額✕3.3％+6.6万円」 |
| 印紙税 | 売買金額1000万円超5000万円以下なら1万円 5000万円超1億円以下なら3万円 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円 |
| 司法書士報酬 | 抵当権抹消登記｜２万円前後（司法書士によります） |
| 繰り上げ返済手数料 | ３万円程度となりますが、各銀行により異なりますので必ず確認しましょう |
| 引っ越し代 | ３人家族、〜５００ｋｍ未満の引っ越しなら１５万円程度、繁忙期は倍になることも |
査定額の高さだけで業者を選んでしまった
売却金額は誰しも高く売りたいと思いますが、ここで一つ考えてみてください。
もし貴方が購入する立場だったら相場より高い物件を購入したいと思いますか？
近年はネットの普及により不動産業者と一般消費者の得られる情報の差が少なくなっています、一般の方でも平均相場をSUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトなどを閲覧すれば容易に把握することが出来ます。
ここで気をつけなくてはならないことは、依頼欲しさに相場以上に高額の査定額を提示してとりあえず売却依頼を取ろうとする不動産業者も存在するということです。しかし一般消費者も購入物件を購入の際にはいろんな情報を得ますので平均相場以上の高い物件には見向きもしないのが現状です。
その結果、一定期間は相場以上で販売活動はしても反響も無ければ売れないので値段を下げましょう！ということになり、一定期間は無駄に過ごすことになってしまいます。
対策としては売却依頼をする前に必ずご自身で不動産サイトをみて、売却物件と場所・間取りや広さ・駅からの距離等なるべく類似する物件、マンションの場合は同じマンションの別の部屋をさがして近隣の相場を把握しておきましょう。そして査定依頼した時に、明確な根拠を示さずに異常に高額な査定を提出してきた業者には要注意です。
内覧時に掃除をしなかった
購入検討する上で購入者は汚い部屋よりきれいな部屋を大半の方は望まれています。
売却に出すと決めた場合は、ご自身の引っ越す事も考えていらないものと要るものの分別をして部屋の中の荷物の絶対量を減らすことをオススメいたします。
荷物が少ないと部屋が広く、そしてキレイに見えるからです。
一時的にトランクルームや実家などに預けるたりするのも良いかもしれませんね。
内覧者の質問に答えられなかった
購入者の多くは内覧物件の部屋だけでなく、近隣の周辺環境や日々の買い物施設、お子様がいる場合は自治会や学校の評判なども気になります。
マンションに至っては管理人さんの人柄なども聞かれる方も見えますので、個人情報に抵触市内程度の情報開示や売却物件のアピールポイントは不動産屋任せにせずに積極的に答えられるようにしましょう。
最低売却価格を想定していなかった
コチラは先に解説した売却価格及びローン残高、売却費用の把握にも関連してきますが、購入者の大半は少しでも安く買いたいと思うのが人の常ですね、私の経験では適正価格で売りに出せば値引きせずに成約することが出来ます。
しかし現実は大半の方が値段交渉の事を口にします。
売主の意向に沿わない過度な値段交渉の場合は、営業マンの時点でお断りする場合がありますが常識的な範囲内と判断した場合は営業マンから購入検討者から〇〇円引いてくれたら購入したい旨の希望報告を受ける場合がありますので、売却に出す際は値段交渉がある場合も想定した値段設定と資金計画を建てる事をオススメいたします。
契約不適合責任
契約不適合責任とは「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」です
契約内容と異なるものを売却すると、売主は売却後に購入者から追完請求や修補請求、契約解除・損害賠償などの責任を追求される可能性があります。
では、売主はどうすればよいのでしょうか？
- もし不具合ががある場合は正直に不具合箇所を報告・提示する
- そして不具合箇所の了承を得た上で契約を締結する
人として当然のことですが、嘘をつかずに報告、開示することにより契約後に紛争問題に発展することが少なくなり売主の責任もしっかり果たせることとなります。
思った以上に税金がかかってしまった
自宅を売却した場合は3000万円の特別控除と呼ばれる特例も用意されています。
そして国土交通省の統計調査でも購入価格より売却価格が上回る事は少なく、平均的には売却損が出ることが多いため、税金は生じないケースがほとんどです。
しかし、購入価格＋売却費用を含めた金額より高く売却できた場合は、売却利益に対して税金がかかってくることがあるので、人気地や相場上昇により購入時より明らかに売却益が出る方は事前に税務署や税理士等に事前に相談することも検討しましょう。
家を売るオトコ今回はここまで、少しでも参考になりれば幸いです。
次回は実際に売却する流れや売却依頼する不動産業者の選定方法や判断する箇所などを解説したいと思います。
