土地、中古戸建やマンション等、不動産を売りたいんだけど・・・・
どうしたらいいの？何からすればいいの？という方もすくなくないでしょう。不動産業に携わってない限り普段の暮らしで不動産売却の経験なんてありませんね。
しかし大切な資産でもある不動産を売却するわけですから不安もあるかと思いますが、一通りの流れは把握しておかけれる事をオススメいたします。
売却の流れ
不動産の売却の流れは大まかに分けると７つに分けられ、販売開始から引渡までは平均3ヶ月〜半年程度かかります。
売却準備として、いくつかの事を求めておく必要があります。
物件がいくら位で売れるのか査定を依頼します
依頼先の選別が出来たら媒介契約を締結します
マンションや戸建ての場合は内覧に備えます
まだコチラをご覧になっていない方は先に売却時の失敗例を見ていただくことをオススメします
売却準備
売却することが決まったらいくつかの準備しておくことがあります
- 平均相場を調べる
- 売却の希望条件をまとめておく
- 借り入れがある方は残債務の額を確認する
- 売却費用を把握する
- 不具合箇所の確認をしておく
物件査定
不動産サイトなどで、売却物件に近い物件の平均相場が把握できたら、実際に査定依頼をしてみましょう
不動産会社が提示する査定額は、近隣のデータや販売実績・市況を考慮して今ならこの価格なら売却できる可能性が高いですという金額となり、不動産業者により査定額は変動します。
査定には「訪問査定」と「机上査定」があります。
訪問査定
近所の不動産屋さんに電話して訪問査定しに来てもらう方法です
手間かもしれませんが最低でも３社に依頼しましょう、机上での一括査定より地域の状況を把握してることが多いので、より現実的な査定額を提示してもらえます。
机上査定
一括査定サイトで査定する
お手軽に複数の不動産業者からの査定額を提示してもらえます、忙しい方やとりあえずおおよその金額が知りたいと言う方にもネットの一括査定はむいてます。
査定時に用意しておくもの
- 購入時の契約書類やマンションなら分譲時のパンフレットや間取り図など
- 住宅ローンの残高証明書
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- マンションの場合は管理規約
管理規約にはペットの飼育が可能か否かなど禁止事項なども記載されています。
査定価格に影響する可能性があるもの
- インスペクションの結果報告書
- 地盤調査報告書
- 住宅性能評価書
- 瑕疵担保保険の付保証明書
依頼先の選別と売却依頼
査定を依頼すると、大抵の不動産業者は査定額の明確な根拠と依頼受注後の販売活動のアピールをしてきます。
査定後に実際に依頼する不動産業者は決して査定額の高さだけでなくしっかりした根拠と販売活動の方法や提案を聞いた上で選別しましょう。
不動産仲介会社のチェックポイント
- 所有物件と類似した物件を多く扱っているか？
特に同じマンション内に売出し中の部屋がある場合は、その部屋を取り扱っている不動産業者は既に顧客がいる場合が多いので早期に成約できる確率が上がります。 - 担当者の説明はわかりやすく誠実か？
担当者の対応は売る側だけでなく買手にも関係する事となり担当者が不誠実だったりすると、成約後のトラブルにも発展する可能性があるのでしっかり人柄も確認しましょう。 - 提案が希望の売却スケジュールに合わせた販売計画の提案をしてくれているか？
- 依頼後の販売活動の方法（掲載サイト・広告など）対策を聞きましょう
さあ！信用できると思った不動産屋が決まったら販売の依頼をして媒介契約を結びます
家を売るオトコ正直、業者側の目線からだとシビアな状況ですが・・・・笑
私がおすすめする査定業者は地域に根付いた小さな不動産業者１件、近隣の大手不動産業者１件の合計２社への訪問査定依頼+ネットの一括査定です、理由はそれぞれの強みがあり、しっかり精査できるからです
売却活動
販売活動の期間は概ね３ヶ月から半年ほどです
売却期間に余裕があればよいですが、期間に余裕がない場合は数週間や１ヶ月といった短期間でなるべく早期に販売価格や条件などを変更して成約しなくてはなりません。
マンションや戸建の場合の販売活動期間中は、こまめに部屋の掃除を心がけましょう
売買契約
・物件の概要
・支払日、引渡時に関する内容
・解除の条件
・設備や備品の取扱
・物件状況報告書の内容（欠陥や不具合箇所の取り決め内容）
特にローン特約条項がある場合は、解除期限も確認しましょう
ローン特約とは、買主が不動産の購入の際に住宅ローンなどの融資を利用するケースにおいて、一定期間内に予定している金融機関のローン利用の承認が得られなかった場合は契約を解除して契約を白紙に戻すことができる特約のことです。この場合、売主は受領済みの手付金を無利息にて買主に返還することとなります。
引っ越し｜転居
特別な条件で契約を締結しない限り通常は引渡前に退去して住居内を何もない状態にしておく必要があります。
引っ越しが完了しましたら、不動産業者から案内されている決済及び引渡時に必要な金員・必要書類等の確認を今一度しておきましょう。
残金決済｜引渡
土地・中古戸建の場合は固定資産税・都市計画税
マンションの場合は上記プラス管理費・修繕積立金の精算も必要となります。
・仲介手数料
・抵当権抹消の登記費用（登録免許税・司法書士報酬など）
・住宅ローンの返済も同時に行う方は繰り上げ返済にかかる費用
基本的には不動産業者が事前に買主に引き渡す書類なども含めてリストやご案内書にて提示してくれます。
残金決済及び引渡の多くは、取り決めた日時に買主の利用する金融機関にて売主・買主・不動産業者・司法書士が一同に集まり取り行うこととなります。
不動産を売却して「譲渡所得がプラスの人」「税金の特例を利用する方」は、売却した翌年２月１６日〜３月１５日の間に確定申告を行う必要があります。
【譲渡所得がマイナスの場合】
・居住用財産の買い替えに係る譲渡損益通算及び繰越控除の特例譲渡
・居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例所得
上記の特例を利用しない場合は確定申告不要となります。
