新築戸建・不動産購入・みんなが気になる疑問・Q＆A

今回は実際の現場で不動産購入検討者からの質問で多いものをピックアップしてまとめてみました。しかし不動産購入を検討するなら、先に知っておいてほしい事項ばかりです。

年収の何倍までなら大丈夫？

年収の何倍までの返済なら心配ないの？フラット35を提供している住宅金融支援機構の調査結果からすると、新築戸建分譲住宅を購入される方は5.5倍から6倍程度の住宅ローンを利用しているそうです。しかしこちらも借入れ金額を年収の何倍までならOKかという安易な視点で考えるのは大変危険です。

同じ年収でも家計の状況はそれぞれですから、一つの目安にはしておきながら、様々な角度から検討してください。頭金は入れた方がいいのか、頭金を出すことで月々の支払いが減り、安心感を持てるといったメリットはありますが、その反面、住宅ローン控除の恩恵を活かしきれない場合もあるなど一長一短です。

家賃並みの支払なら問題ないですか？

最近ではネットやスマホアプリで借入額、金利返済年数などを簡単に入力するだけで、どなたでもすぐに月払いを計算できるようになっています。住宅ローンの支払いが家賃並みなら問題ないのか？家賃は月々の支払いを考える上での一つの目安にはなりますが、それだけで考えるのは大変危険です。

多いのが建売や分譲マンションのチラシに、月々の返済額は○○,○○○円/家賃並み!という見出しが躍ります。それを見ると今払っている家賃と同じぐらいだし、月々の返済も無理がなさそうに感じますよね。

ですが、住宅を購入すると賃貸のときにはかからなかった費用がかかってくるということは知っておかなくてはなりません。分譲マンションの場合ですと修繕費・管理費・駐車場代などです

首都圏中古マンションの修繕費と管理費の平均は2万3000円前後ほどと言われていますが、分譲マンションの購入に際しては、最低ローンとは別に2万円前後ほどの出費があることを知っておかなくてはなりません。

戸建ての場合はご自身で修繕費などを貯蓄しておく必要があります。持家の場合は固定資産税が思ったより多くかかることにビックリする方が多いですね。

家を売るオトコ

買うときに説明しているにも関わらず皆さん引っ越したときは夢がかなって忘れている感じですね、納付書が来て・・・・忘れないで下さい。

ただ不動産購入の場合は、求めている広さが全く違いますから、例えば２DKのときの家賃と同じ額で持家を探すって、さすがにちょっと無理がありますよね。狭いところから広いところに引っ越す場合は、まず光熱費が賃貸時より高くなりますので家賃より高い支払いを覚悟しておく必要があります。

住宅金融支援機構。住宅ローン調査

頭金は？必要ですか？いくら必要ですか？

無駄遣いさえしなければ、いつでも繰り上げ返済に回せるといったゆとりや不測の事態に備える観点から、最初に無理して頭金を多くしなくてもいいのではないかと考えています。しかし一方で、購入時に必要な諸費用や契約手付金は極力現金で支払うべきとも考えています。そこも含めて借りるとなると、借入れ希望金額や借りる方の属性によっては、計画性の面で自己資金がない場合はマイナス評価になる金融機関もあります。分譲マンションや建売なら100万円は用意しておきたいところです。パワービルダーの建売なら３０万円でも契約可能ですね。

事前審査は何社くらい審査すれば良いですか？

信託銀行、地銀など、JA農業協同組合、フラット35など経路を変えていくつか審査を出しておき、通った金融機関の中から好条件のところを選択するのが効率的です。

審査に必要なものは？

・免許証などの身分証コピー

・販売チラシや公図謄本といった購入物件の資料

・源泉徴収票や確定申告などの収入証明

上記3点と申込書があれば審査が進みます。

サラリーマンなら、転職していない丸々1年分の源泉徴収票があれば、直近1年分で事足ります。

（直近1年以内に転職している場合は前年度の所得証明+転職後の給与明細などが必要となる場合があります）

個人事業主や経営者、親族が経営している会社に勤務している場合には、原則3年分の確定申告書や決算報告書を求められますので、審査する金融機関の指示に従ってください。

本審査では住民票・印鑑証明、課税証明・税金の滞納がないことの証明・など公的証明書が求められます。

これは物件や申込者によって変わりますので、金融機関に確認しましょう。

固定金利と変動金利どっちが良いの？

はっきり言ってこれに正解はありません。が、私は変動派です。

現在固定金利は上昇傾向であるものの、昨今の原因はコロナの影響などを含め色々ありますが、このまま継続的な金利上昇には繋がりにくいと考えます。しかし宅地建物取引士が金利の動向や金融情勢に関して断定的な意見を言うことは業法で禁じられておりますので、貴方の目の前の営業マンもはっきりとは答えられ無いことを知っておいて下さい。

団信って何？

団信とは、団体信用生命保険の略です。住宅ローン返済中に契約者に万が一のことがあったとき、所定の基準を満たす要件に該当したときに住宅ローン残高がゼロになる保険のことです。一般的に、死亡や高度障害などにより、住宅ローン契約者が支払いできなくなった場合、生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を銀行に支払債務の返済に充てる仕組みとなっています。

金融機関によってはがんと診断されたら支払いが免除されるがん保証特約タイプや、事故やケガによる入院が保障されるタイプ、就労保証特約などもあります。

団信の記事はこちら

フラット３５って何？

フラット35とは、政府機関である住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている早期固定住宅ローンの名称です。民間では扱いにくい長期固定金利の住宅ローンを官民共同で提供しようと2003年からスタートしたものです。35年固定の金利は、民間金融機関と比べても、常に低い水準を保っていますので、支払額を決まった額にしたい方や固定金利で安定を求めたい方は必ず候補に入ってくるでしょう。

ペアローンと収入合算の違いは？

ペアローンは夫婦2人がそれぞれで借り入れをする形です。ですから、それぞれが住宅ローン控除や団体信用生命保険の対象になります。一方収入合算は、主体者と連帯保証人という関係で借り入れを行います。

あくまで借り入れ名義人は主催者1人（大抵はご主人）になりますので、連帯保証人（大抵は奥様）はローン控除や団信保険の対象になりません。

離婚のときに面倒くさくないのは？って聞かれることがありますが、離婚したらどちらにしても面倒なことになります。

住宅ローン控除って何？

住宅ローン控除とは、一定の要件を満たして住宅ローンを組んでマイホームを購入したり、特定の改修工事をしたりした場合に、税金の控除が受けられる制度です。初年度は確定申告が必要です。

昨年はこの制度の大きな改正があったため、別の記事を御覧ください。

既存の借入れがあるけど大丈夫ですか？

住宅ローン以外のリボ払い残高やマイカーローン借入れは返せるなら返しておいた方がいいです。携帯電話の分割払い程度の少額のローンは大勢に影響はありませんが、オートローンなどの月々の支払いが数万円単位のものは、それも含めて返済比率に収まるかどうかをチェックされるため、滞納していなくても既存借入れが原因で厳しい結果になる可能性があります。一般的に低金利の金融機関ほどしっかりした審査を行います。より好条件で住宅ローンを利用したいのであれば、住宅購入の前にはその他の借入れをしない方が良いでしょう

審査に落ちるのはどんな場合ですか？

ローン審査に落ちる理由で最も多いのは、過去の金融事故ですね。

他には、雇用形態や勤続年数、健康状態が悪く保険に加入できないなどが代表的なところです。

審査以前にご自分に心当たりのある方や現時点で多重債務となっている方はCIC・JICC・JBAで自身の個人信用情報の開示請求をして確認してみましょう。

またマイカーローンなど他の借り入れがある方で事前審査の回答が既存借入れを完済すれば融資可能と言うような条件付き回答だった場合は、既存買い入れを住宅融資に組み込んで借入れできる「おまとめローン」商品を取り扱っている金融機関を利用する方法もあることを知っておいて下さい。

反対に上場企業に勤めていて、自己資金も準備していて、所得も500万以上、借入れ希望額は3000万円以下、かつ過去に金融事故歴もないです！みたいな方は、すぐにモゲチェックすれば審査回答が得られると思いますので。その後じっくりご自身にとって条件の良い金融機関を選択すれば十分だと思います。

住宅ローンの比較はモゲチェック