住宅ローン・年代別対策と金利変動推移、変動vs固定

住宅ローンを利用する際は、自身の年齢を考慮する必要があります。統計上は35年返済を利用する方が多いですが、返済期間が短いと年収に対する返済比率が高くなることや返済額が高額になるのでローン返済による支出に対し何歳までなら無理のない返済計画がたてられるかを慎重に検討することが欠かせません。

60代や70代になり定期収入が年金のみになると、ローン返済額を毎月支出するのは難しいため、本来は現役引退、リタイアする以前に完済することが望ましいです。また、金融機関の住宅ローン審査でも年齢による制限が設けられています。この記事では、金融機関が設けている年齢制限も含め解説していきます。

住宅ローンの年齢制限は？

実は人気のネット系銀行に表向きは年齢制限は設けられていません
しかし都市銀行や地方銀行・JA・ろうきんなど多くの金融機関やフラットには年齢制限があります。

住宅ローンの年齢制限とは、住宅ローンを申し込める年齢の上限を指します。この年齢制限とともに完済年齢の規定もあります。

これは金融機関によって異なりますが、たとえば、代表的な長期固定金利型の住宅ローンであるフラット３５は申込み上限年齢満70歳未満、完済年齢８０歳としており、借入申込時の年齢から８０歳となるまでの期間が最長の借入期間となります（最長期間は３５年）ただし、お子さまなどを後継者として2世代で返済する「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。後継者の年齢をもとに借入期間を算出するため、借入期間を長くすることができるのです。

多くの民間金融機関も完済年齢は８０歳と設定している金融機関が多いですが、金融機関によっては７５歳を完済年齢に設定している金融機関もあります。

また一般的に、住宅ローンを借りると団信（団体信用生命保険）に加入出来ることが条件となります。住宅ローンの返済期間と同じ期間で加入しますが、多くの団信は20歳以上を対象としています。

しかし、フラット３５の融資を受ける際に加入できる機構団信（機構団体信用生命保険特約制度）であれば、満15歳以上から対象となるため、20歳未満でも加入できます。

３５年ローンが組めるのは何歳まで？

多くの金融機関では８０歳完済と規定されておりますので８０歳ー現在の年齢＝最長借入期間

例：４５歳の方は、８０歳ー４５歳＝３５年となります

例：５０歳の方は、８０歳ー５０歳＝３０年が最長となります

住宅ローンのリミットは４５歳と言われているのはこのためですね

当然、返済期間２０年・２５年で検討している方であれば５０歳以上でも構いません。

理想的な年齢は？

近年は雇用形態も終身雇用という企業も少なくなり、また働き方も様々で理想を言えば霧がありませんが、６５歳で引退することを措定するのであれば、期間３５年のローンを利用した場合は３０歳ということになります。

また最近はパワービルダーが低価格の新築住宅を多く提供することにより２０代で住宅購入する方も増えています。

２０代の方は入社して間もないため年収も少なかったりしますがJA農業協同組合や労金は４０年ローンを扱っていますので、支払期間は３５年ローンを利用した方より５年長くなりますが、その分返済比率を低くすることが出来たり返済額も抑える事により住宅購入が可能となっています。

更には計画的に繰り上げ返済をすることが出来れば６０歳未満で完済することも難しく有りません。

年代別・住宅ローン対策

住宅ローンの借入年齢は様々で、年収や家族構成、趣味などに費やす費用でも変わってきます。
これから住宅ローンの利用を検討している場合、どのように住宅ローンと利用後の返済に向き合っていけば良いか、各年代別にご紹介していきましょう。

２０代・３０代での借入

２０代、30代で住宅ローンの借入れをした場合、多くの金融機関で最長借入期間となっている35年（４０年）ローンを利用しても、リタイア・退職前に返済できる可能性が高いですね。退職までの期間も長いので、ローンを利用してからの期間がありますので余裕が出来た場合や計画的な繰り上げ返済を行うことができる可能性も高くなり定年退職後に、住宅ローンの残債を出さない対策を立てやすくなるでしょう。

４０代・５０代での借入

住宅ローンの利用は可能ですが、住宅ローンの返済が６５歳を退職年齢と想定した場合に住宅ローンが残る可能性が高くなります。退職金で返済することも可能ですが、ローン返済だけに退職金を充当してしまうと、老後の生活の資金不足となるおそれも考えなくてはなりません。退職金をどの程度住宅ローン返済に充てるか、老後の公的年金額と想定し、生活費を踏まえたライフプランを立てる必要があるでしょう。

６０代からの借入

借入は可能ですが、短期で返済出来る計画であること、リバースモーゲージなどの手段を活用することで、退職後の生活資金を調達しながら自宅に住み続けられる手段も考慮した上で借入を行うことが必要でしょう。

また将来の売却時期の計画をすることにより売却で得た資金で老人ホームへ移住するなど、終活を考えた計画をする事も大事となってきます。こども世帯や相続人となるであろう方との話し合いの場を設けるのも必要でしょう。

住宅ローンのチェックポイント５つ

実際の毎月支払額・返済総額（利息総額）は？

それでは金利タイプによる返済額等の違いを確認してみましょう

買入額：3000万円・借入期間：35年 の場合で比較試算してみましょう

変動金利は当初5年間は0.475％、6年目〜10年目までは0.775％ 、11年目〜15年目まで、1.050％、16年目〜20年目まで1.350％、21年目〜35年終了時まで1.650％のように金利上昇を想定・全期間固定は全期間1.245％で算出

	変動金利の毎月支払額	全期間固定の毎月支払額
１年目〜 ５年目 （変動金利：0.475％）	￥７７，５４４	￥８８，１５４
６年目〜10年目 （変動金利：0.775％）	￥８０，７１５	｜
11年目〜15年目 （変動金利：1.050％）	￥８３，６９０	ずっと同じ
16年目〜20年目 （変動金利：1.350％）	￥８６，１１４	｜
21年目以降35年終了迄 （変動金利：1.650％）	￥８８，０３９	￥８８，１５４
３５年間の総支払利息	￥５，５３２，５９７	￥７，０２１，０１７
３５年間の総支払合計	￥３５，５３２，５９７	￥３７，０２１，０１７

もし、上記の想定で金利が上昇したとして当初１０年間が金利 1.050％以内・11年目〜２０年目までが 1.35％以内なら、利率の低い間に元本が大きく減らせるので20年目から金利が1.65%となったとしても全期間固定と同等もしくは毎月の支払い・総利息・総支払額も少なくて済むことがわかります。

しかし、金利動向に左右されずに安定と安心を求めたいと言う方は最初から全期間固定を選択して、繰り上げ返済を計画的に行うことで支払総額も抑える事が可能ですのでしっかり資金計画を立てましょう。

これらを踏まえて、もし現時点で返済額（支払総額）に不安を抱いている方は希望しているエリア、予算、土地の広さや住宅の仕様を再検討したり融資額を減らしたり支払い計画の変更も検討することが必要です。

今後、変動基準金利は上がりますか？

断定的なことは言えませんがませんが、日本銀行が現在のゼロ金利政策を解除した場合は、基準金利が上昇する可能性は極めて高いです。としか申し上げることが出来ません。