住宅ローン・年代別対策と金利変動推移、変動vs固定

変動金利・固定金利

住宅ローンを利用する際は、自身の年齢を考慮する必要があります。統計上は35年返済を利用する方が多いですが、返済期間が短いと年収に対する返済比率が高くなることや返済額が高額になるのでローン返済による支出に対し何歳までなら無理のない返済計画がたてられるかを慎重に検討することが欠かせません。

60代や70代になり定期収入が年金のみになると、ローン返済額を毎月支出するのは難しいため、本来は現役引退、リタイアする以前に完済することが望ましいです。また、金融機関の住宅ローン審査でも年齢による制限が設けられています。この記事では、金融機関が設けている年齢制限も含め解説していきます。

目次

住宅ローンの年齢制限は?

実は人気のネット系銀行に表向きは年齢制限は設けられていません
しかし都市銀行や地方銀行・JA・ろうきんなど多くの金融機関やフラットには年齢制限があります。

住宅ローンの年齢制限とは、住宅ローンを申し込める年齢の上限を指します。この年齢制限とともに完済年齢の規定もあります。

これは金融機関によって異なりますが、たとえば、代表的な長期固定金利型の住宅ローンであるフラット35は申込み上限年齢満70歳未満、完済年齢80歳としており、借入申込時の年齢から80歳となるまでの期間が最長の借入期間となります(最長期間は35年)ただし、お子さまなどを後継者として2世代で返済する「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。後継者の年齢をもとに借入期間を算出するため、借入期間を長くすることができるのです。

多くの民間金融機関も完済年齢は80歳と設定している金融機関が多いですが、金融機関によっては75歳を完済年齢に設定している金融機関もあります。

また一般的に、住宅ローンを借りると団信(団体信用生命保険)に加入出来ることが条件となります。住宅ローンの返済期間と同じ期間で加入しますが、多くの団信は20歳以上を対象としています。

しかし、フラット35の融資を受ける際に加入できる機構団信(機構団体信用生命保険特約制度)であれば、満15歳以上から対象となるため、20歳未満でも加入できます。

35年ローンが組めるのは何歳まで?

多くの金融機関では80歳完済と規定されておりますので80歳ー現在の年齢=最長借入期間

例:45歳の方は、80歳ー45歳=35年となります

例:50歳の方は、80歳ー50歳=30年が最長となります

住宅ローンのリミットは45歳と言われているのはこのためですね

当然、返済期間20年・25年で検討している方であれば50歳以上でも構いません。

理想的な年齢は?

近年は雇用形態も終身雇用という企業も少なくなり、また働き方も様々で理想を言えば霧がありませんが、65歳で引退することを措定するのであれば、期間35年のローンを利用した場合は30歳ということになります。

また最近はパワービルダーが低価格の新築住宅を多く提供することにより20代で住宅購入する方も増えています。

20代の方は入社して間もないため年収も少なかったりしますがJA農業協同組合や労金は40年ローンを扱っていますので、支払期間は35年ローンを利用した方より5年長くなりますが、その分返済比率を低くすることが出来たり返済額も抑える事により住宅購入が可能となっています。

更には計画的に繰り上げ返済をすることが出来れば60歳未満で完済することも難しく有りません。

年代別・住宅ローン対策

住宅ローンの借入年齢は様々で、年収や家族構成、趣味などに費やす費用でも変わってきます。
これから住宅ローンの利用を検討している場合、どのように住宅ローンと利用後の返済に向き合っていけば良いか、各年代別にご紹介していきましょう。

20代・30代での借入

20代、30代で住宅ローンの借入れをした場合、多くの金融機関で最長借入期間となっている35年(40年)ローンを利用しても、リタイア・退職前に返済できる可能性が高いですね。退職までの期間も長いので、ローンを利用してからの期間がありますので余裕が出来た場合や計画的な繰り上げ返済を行うことができる可能性も高くなり定年退職後に、住宅ローンの残債を出さない対策を立てやすくなるでしょう。

40代・50代での借入

住宅ローンの利用は可能ですが、住宅ローンの返済が65歳を退職年齢と想定した場合に住宅ローンが残る可能性が高くなります。退職金で返済することも可能ですが、ローン返済だけに退職金を充当してしまうと、老後の生活の資金不足となるおそれも考えなくてはなりません。退職金をどの程度住宅ローン返済に充てるか、老後の公的年金額と想定し、生活費を踏まえたライフプランを立てる必要があるでしょう。

60代からの借入

借入は可能ですが、短期で返済出来る計画であること、リバースモーゲージなどの手段を活用することで、退職後の生活資金を調達しながら自宅に住み続けられる手段も考慮した上で借入を行うことが必要でしょう。

また将来の売却時期の計画をすることにより売却で得た資金で老人ホームへ移住するなど、終活を考えた計画をする事も大事となってきます。こども世帯や相続人となるであろう方との話し合いの場を設けるのも必要でしょう。

住宅ローンのチェックポイント5つ

金利タイプ

住宅ローンの金利タイプには、市場金利の変動に伴い返済期間中も金利や返済額の変動がある、短期プライプレート(金融機関によっては独自のレート基準)に連動する「変動金利型」、借入れ当初の一定期間は金利が固定される「固定金利期間選択型」、市場金利の影響を受ることがなく借入時点から完済まで金利が変わらない「全期間固定金利型」の3種類があります。

変動金利型・固定金利期間選択型・全期間固定金利型 それぞれの特徴は? ココをクリック

変動金利型

特徴返済期間の途中であっても市場金利の変化に伴い定期的に金利・返済額の見直しが行われる
メリット・一般的に一番低い金利で設定されている
・市場金利が低下するとそれに伴い返済額も減少
デメリット・市場金利が上昇するとそれに伴い返済額が増加する、場合によっては返済期間が長くなる可能性も
・借入時点では返済総額は確定しない
半年ごとに金利の見直しが行われ、5年ごとに返済額が再計算されるのが一般的です。

固定金利期間選択型

特徴3年・5年・10年など一定期間は固定金利が適用される金利タイプ。期間終了後は金利タイプを再度選択するなど金融機関により異なる

メリット
・固定金利期間中は返済額が変わらないので返済計画を立てやすい
・固定金利期間の終了後に市場金利が低下していれば、返済額が減少する可能性がある
・固定金利期間の終了時に変動金利に変更するか再度、固定金利期間選択型にするなどの選択肢がある
デメリット・借入時点では、固定金利期間が終了した後の返済総額が確定しない
・固定金利期間の終了後に市場金利が上昇している場合は、返済額が増加する可能性がある
借り入れ当初の一定期間は固定金利が適用されるのが、固定金利期間選択型。固定金利期間は3年・5年・10年などから選ぶことが可能で、その期間は市場金利が変動しても適用金利が変わらないのが特徴です。

全期間固定金利型

特徴借入時点での適用金利が完済期間までずっと変わらない
メリット・借入時点で返済総額が確定しているので返済計画が立てやすい
・毎月の返済額が変わらないので安定する
デメリット・市場金利が低い場合でも恩恵は受けられない
・変動金利や固定金利選択型に比べて金利が高い
借入期間中の金利がずっと変わらないのが全期間固定金利型です。
借入期間

借入時点の年齢によっても借り入れできる期間が異なります。退職時の年齢を過ぎても住宅ローンの返済が終わらない場合、特に住宅ローン控除適用期間終了時には繰り上げ返済を活用するなど老後の生活費を圧迫しないような返済計画を立てておくなど、ご自身の年齢や定年後の生活も考慮した上で、無理なく返済ができる借入期間を検討してみてください。

返済方法

返済方法には、毎月の返済額(元金+利息の合計額)が一定である「元利均等返済」と毎月の返済額のうち元金部分が一定である「元金均等返済」の2種類があります。元利均等返済は借入当初の返済額が少ないこと、元金均等返済は元金の減り方が早いので総返済額が少なくなることが特徴です。
※元金均等返済を選べない金融機関もあります

借入金額と返済額

住宅ローンの借入金額は「いくらまで借り入れできるか」ではなく「毎月の支払額(返済総額)は無理なく返せる金額であるか」という視点で検討することが大切です。

団信の保障

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。持病や疾病履歴のある方には緩和型(ワイド団信など)の団信も金融機関により取り扱っています。

金融機関によって全疾病特約付・がん特約付・就労保障付など付帯に違いがありますのでご自身にあったものを選びましょう。最近は団信の付帯内容で金融機関を選ぶ方も増えています。

上記の事をしっかり踏まえてご自身にあった住宅ローンの資金計画を建てる必要があります。

実際の毎月支払額・返済総額(利息総額)は?

それでは金利タイプによる返済額等の違いを確認してみましょう

買入額:3000万円・借入期間:35年 の場合で比較試算してみましょう

変動金利は当初5年間は0.475%、6年目〜10年目までは0.775% 、11年目〜15年目まで、1.050%、16年目〜20年目まで1.350%、21年目〜35年終了時まで1.650%のように金利上昇を想定・全期間固定は全期間1.245%で算出

スクロールできます
変動金利の毎月支払額全期間固定の毎月支払額
1年目〜 5年目
(変動金利:0.475%)
¥77,544¥88,154
6年目〜10年目
(変動金利:0.775%)
¥80,715
11年目〜15年目
(変動金利:1.050%)
¥83,690ずっと同じ
16年目〜20年目
(変動金利:1.350%)
¥86,114
21年目以降35年終了迄
(変動金利:1.650%)
¥88,039¥88,154
35年間の総支払利息¥5,532,597¥7,021,017
35年間の総支払合計¥35,532,597¥37,021,017
上記試算は参考値であり金額を保証するものではありません

もし、上記の想定で金利が上昇したとして当初10年間が金利 1.050%以内・11年目〜20年目までが 1.35%以内なら、利率の低い間に元本が大きく減らせるので20年目から金利が1.65%となったとしても全期間固定と同等もしくは毎月の支払い・総利息・総支払額も少なくて済むことがわかります。

しかし、金利動向に左右されずに安定と安心を求めたいと言う方は最初から全期間固定を選択して、繰り上げ返済を計画的に行うことで支払総額も抑える事が可能ですのでしっかり資金計画を立てましょう。

これらを踏まえて、もし現時点で返済額(支払総額)に不安を抱いている方は希望しているエリア、予算、土地の広さや住宅の仕様を再検討したり融資額を減らしたり支払い計画の変更も検討することが必要です。

今後、変動基準金利は上がりますか?

断定的なことは言えませんがませんが、日本銀行が現在のゼロ金利政策を解除した場合は、基準金利が上昇する可能性は極めて高いです。としか申し上げることが出来ません。

家を売るオトコ

現在の変動金利の低さは大変魅力的ですが、今後の金利情勢を各自で判断しなくてはなりません。

参考になれば幸いです、それでは皆さん良い住活を〜〜😁

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