令和3年4月21日「民法等の一部を改正する法律」(令和3年法律第24号)及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律(令和3年法律第25号)が成立しました(令和3年4月28日公布)。
両法律では、所有者不明土地の「発生の予防」と「利用の円滑化」の両面から、民事基本法制の総合的な見直しが行われました。
それに伴い、令和5年4月1日から見直された新ルールが順次適用されていく民法ルールの解説をしていきます。
所有者不明土地とは
- 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
- 所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地
所有者不明土地とは、土地の所有者についての登記が行われないなどの理由により、現在の所有者がわからなかったり、所有者が特定できても、その所在がわからない土地のことその面積は九州よりも広く今後ますます増えていくと予想されています。こうした土地の多くは、所有者が亡くなり、相続のときに名義変更が行われていなかったことや、所有者が転居したときに住所変更が届けられていなかったことなどが原因で所有者不明となっています。
所有者不明土地の問題点
所有者がわからない状態が続くと土地の管理がきちんとされず、景観や治安に悪影響を及ぼす恐れがあり近隣住民に不安を与えることにもなります。また、土砂崩れなどの対策工事が必要な場所であっても工事を進めることができず、危険な状態が続いてしまったり開発したい土地に所有者不明の土地があると買い取り交渉ができません。その結果いつまでも開発が進まず、土地の有効活用ができないのですそこでこうした所有者不明土地を解消していくため、不動産登記法が改正され土地の相続に関する新しいルールが作られました
家を売るオトコこのような所有者不明土地の問題点を改善すべく創成されたルールの1つが、次の財産管理制度です。
民法｜土地・建物に特化した財産管理制度の創設とは
これまでは、財産管理に適した制度がなく管理が非効率になりがちでした。そこで、土地建物の効率的な管理を図れるようにするために、所有者が不明であったり、所有者による管理が適切にされていない土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した「財産管理制度」が新たに設けられました。
調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人（※）を選任してもらうことが可能となるようになります
家を売るオトコ管理人は裁判所の許可を得れば、所有者不明の土地の売却などもすることが出来る。
所有者による管理が不適切であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され又はその恐れがある土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地ん・建物の管理を行う管理人（※）選任してもらうことが可能とまります。
※管理人には、事案に応じて、弁護士・司法書士・土地家屋調査士等のふさわしい者が選任されます。
家を売るオトコもし隣地が廃墟やゴミ屋敷などで困った場合、隣地の人はゴミの撤去や・害虫の駆除も管理人にお願い出来るってことだね。
法律でそれが可能になると安心だわ〜
令和5年4月から施行なのね。
共有制度の見直し
どうして見直しされたんじゃ？
共有状態にある不動産について、所在等が不明な共有者がいる場合には、その利用に関する共有者間の意思決定を することができなかったり、処分できずに公共事業や民間取引を阻害したりしているといった問題が指摘されています。 また、所有者不明土地問題をきっかけに共有物一般についてのルールが現代に合っていないことが明らかになりました。 そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくする観点から、共有制度全般について様々な見直しが行われ ました。
共有物につき軽微な変更をするために必要な要件が緩和されました
(全員の同意は不要で、持分の過半数で決定可。)。
所在等が不明な共有者がいる場合に他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得て、残りの共有者の持分の過半数で、管理行為ができます。
(例:共有者の中から使用者を1人に決めること)
残りの共有者全員の同意で、変更行為ができます。(例:農地を宅地に造成すること)
所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡することができます(※)。
※裁判所において、持分に応じた直相当額の金銭の供託が必要となる。
家を売るオトコこれで、土地の共有者不明でストップしていた開発や適正な管理行為も、進めることが出来るようになるね。
特に共有者が不明で売却したくても出来なかった人は合法的に売却できるようになるから嬉しい限りですね。
相隣関係の見直し｜令和5年4月1日施行
隣地の所有者やその所在を調査しても分からない場合には、隣地の所有者から隣地の利用や枝の切取り等に必要となる 同意を得ることができないため、土地の円滑な利活用が困難となります。
そこで、隣地を円滑かつ適正に使用できるようにする観点から、相隣関係に関するルールの見直しが行われた。
境界調査や越境して来ている竹木の枝の切り落としなどのために隣地へ一時的に使用することができることが明らかにされるとともに、隣地の所有者やその所在を調査してもわからない場合にも隣地を使用することが出来る仕組みが設けられた。
ライフラインを自己の土地に引き込むために導管などの設備を他人の土地に設置する権利や、他人の所有する設備を使用する権利があることが明らかにされるとともの、設置・使用のためのルール（事前の通知や費用負担などに関するルール）も整備された。
催促しても越境した枝が切除してくれない場合や、竹木の所有者やその所在を調査してもわからない場合などは、越境された土地の所有者が自らその枝を切り取ることが出来る仕組みが整備された
家を売るオトコこれで境界杭の確認や測量なども、境界及び測量調査で無下に拒否されずにスムーズ作業がでるようになるのは良いルール改正ですね。
草や枝の問題で裁判！なんてことが無くなるのも嬉しい限りですね。
遺産分割に関する新たなルールの導入
相続が発生してから遺産分割がされないまま長期間放置されると、相続が繰り返されて多数の相続人による遺産共有状態となる結果、遺産の管理・処分が困難になります。 また、遺産分割をする際には、法律で定められた相続分(法定相続分)等を基礎としつつ、個別の事情(例えば、生前 贈与を受けたことや、療養看護等の特別の寄与をしたこと)を考慮した具体的な相続分を算定するのが一般的です。しかし、 長期間が経過するうちに具体的相続分に関する証拠等がなくなってしまい、遺産分割が難しくなるといった問題があります。
そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進する仕組みが新たに設けられました。
被相続人の死亡から10年を経過した後にする遺産分割協議は原則、具体的相続分を考慮せず、法定相続分又は指定相続分によって画一的に行うこととされました。
※新たなルールは改正法の施行日前に開始した相続についても適用されるが、次のように施工時から5年間の猶予期間が設けられます。
相続土地国庫帰属制度の創設｜令和5年4月27日施行
相続土地国庫帰属制度とは相続等により土地の所有権を取得した人が法務大臣（窓口は法務局）の承認により、土地を手放して国庫に帰属させる事を可能とする制度です。
誰でも申請できるのかしら？
基本的に、相続や遺贈によって土地の所有権を取得した相続人であれば、申請可能です。制度の開始前に土地を 相続した方でも申請することができますが、売買等によって任意に土地を取得した方や法人は対象になりません。 また、土地が共有地である場合には、相続や遺贈によって持分を取得した相続人を含む共有者全員で申請する必要があります。
どんな土地でも良いのか？
通常の管理又は処分をするに当たり過大な費用や労力が必要となる土地については対象外です。
- 建物・工作物・車両などがある土地
- 土壌汚染や埋設物がある土地
- 危険な崖がある土地
- 境界が明らかでない土地
- 担保権などの権利が設定されている土地
- 通路など他人による使用が予定されている土地
家を売るオトコ一般的観点から現況も権利上も問題のない土地ということですね
しかし、そのような綺麗な土地なら帰属させなくても多くの方は、売却して金銭に還元したほうが良いと考えるのではないか？
家を売るオトコはい、そうですね。都市部や新興住宅街であれば私もそのように思います
しかし、相続した土地が山間や過疎化の進んだエリアなど需要の少ない土地の場合などは、管理する手間も時間も必要となったり、帰属した方が結果的に費用負担が少なく済む場合も考えられます。
なるほどね〜
国庫に帰属する場合の費用はかかったりしないのかしら？
え？！一応聞いてみたけどさ・・・
お金取るんか〜〜い！！
相談の方法
相談先の法務局
承認申請をする土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門（登記部門）で受け付けています。支局・出張所では相談を受け付けていませんので、ご注意ください。法務局一覧
家を売るオトコ最後まで読んでくださりありがとうございます
今回、ご紹介したルール見直しは既に不動産を所有している方・これから土地の取得を予定している方、土地を相続する可能性がある方が必ず遭遇する事項となりますのでこの機会に覚えておくと良いですね。
